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22个经典物业案例,从各种角度着手教你处理物业纠纷

2018年04月09日  来源:《法眼观筑》   点击率:6978次 咨询在线律师

22个经典物业案例,从各种角度着手教你处理物业纠纷

法眼观筑PPP+建筑+房产普法专家

案例1:物业要求刷卡进出小区 不买车位 车就难回家法眼观筑

案例介绍:

不买停车位,就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区,但没有购买车位的业主不能办理出入卡,也就不能进入小区。十多天来,没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。

高女士去年搬进了新买的商品房,私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始,情况出现了变化,物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后,物业就给一张门禁卡,业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱,从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气,她认为,物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作,物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主,王女士有进出小区的自由和权利,物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称:此举主要是为了维护小区的环境,制止车辆乱停乱放。

案例分析:

让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区,这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房,对小区院落内的处地享有共同使用权,车位只是商品房的附属物,业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。

如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过,按照物价部门的价格标准,并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织,则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下,物业公司擅自定价的做法是不合法的。

案例2:在小区内摔伤物业公司是否承担责任?法眼观筑

案例介绍:

徐某去厂房上班,在通往厂房载货电梯的台阶上走,因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上,由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为:左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。

徐某摔伤当天,该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任,物业公司认为没有义务承担,双方各执已见,因次起诉至法院。

案例分析:

原告作为公司员工,上下班应走人行通道,白天行走,也应看到台阶上有结冰,并应当预见到滑冰的危险性,故应对摔伤的行为负主要责任。

但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任,在接到厂房漏水报修通知后,理应及时修理,但未提供及时安排修理的有效证据,发现结冰后未及时清除或积极的防范措施,故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。

案例3:物业合同争执法眼观筑

案例介绍:

某小区物业管理公司原由小区开发商聘请,业主入住后对该物业管理公司不满意,双方矛盾很大,小区业主委员会决定解聘该公司,但该公司称:其与开发商有委托管理合同,且业主购楼时与开发商的契约中已订明:“同意开发商委托的管理公司管理”,因此,业主现在无权解聘管理公司,业主称服务质量不好,无法举证,且物业管理服务质量没有统一标准,所以物业管理公司不存在违约,如果业主坚持解聘,就要承担相应的违约责任。为此,业主与物业管理公司争执不下,诉诸于法院。

1、试析本案所涉及的法律问题。

2、对此类纠纷应如何解决。

案例分析:

1、本案涉及的是物业管理法律关系问题;

2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中,物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段,产权是开发商的,因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理;在业主入主后,由于产权的转移,物业管理的决定权也随之转移了,由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主,因此,开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后,物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上,业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。

3、本案中,物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立,业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下,可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。

案例4:楼上跑水,楼下要求物业索赔法眼观筑

案例介绍:

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?

案例分析:

1.楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。

3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。

案例5:业主入住拿钥匙,物业管理公司设障合法吗?法眼观筑

案例介绍:

小王购买了一套期房。住房建成后,在办理入住手续时,物业管理公司提出两个要求:第一,签订业主公约;第二,签三年的物业管理协议。小王发现业主公约

中有些条款与开发商的承诺不一样,同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的,所以他拒绝了物业管理公司的要求,结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。

请问:物业管理公司这种做法合法吗?小王该怎么办?

物业管理公司在为业主办理入住手续时,由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房钥匙的做法明显欠妥,也是不合法的。

案例分析:

业主在购买房屋时,已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商,按照合同约定收取业主的购房款,就应该履行向业主交付房屋的义务,这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等,这种行为构成开发商对业主的违约,也是对业主权益的侵害。

2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的,既不符合国家有关的法律规定,也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同,这是荒唐的,也是违反法律规定的,业主当然有权拒绝。

3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙,作为业主,可以直接找开发商交涉,如果不成,可以到法院起诉开发商违约,并要求其承担违约导致的损失赔偿。

案例6:业主涂改自家外墙颜色被物业起诉法眼观筑

案例介绍:

王先生将屋后的绝大部分墙面,屋前的小部分墙面涂成了红色,事由:土黄色外墙打了个红色补丁,今年5月12日,南京高淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样,他竖起四根手指,苦笑着对记者说:“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面,外墙的案子开了两次庭,之前他告开发商,我是开发商代理人,也开了两次庭。”范律师称,小区物业是开发商的前期物业,王先生之所以跟物业为难,是因为之前的事情,对开发商心怀不满。据介绍,王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同,购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久,因对房屋构造不满,王先生将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间,他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事:将屋前屋后的外墙涂成红色,并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果物业告到了法院

案例分析:

(1)物业观点:

物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据,照片显示,王先生将屋后的绝大部分墙面,屋前的小部分墙面涂成了红色,并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为,建筑物有专有部分和共有部分之分,商品房内部属于业主的专有部分,专有部分怎样使用,全凭业主做主,但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有,个别业主只能使用,不得占有,也不得改变其结构和用途。本案中,王先生虽然是201室的业主,但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分,他无权随心所欲地加以改变。范律师称,这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定,王先生既然在合约上签了字,就应当遵守,因此,要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。

(2)业主观点:买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论,他认为,自己既然买下了房子,就有权按照喜好改变外墙的颜色。“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面,也就是阳台的墙面,阳台是我花钱买的面积,我把它涂成红色怎么了?”庭审中,王先生情绪颇激动。

(3)律师观点:未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体,王先生也应将这一部分恢复原状。

(4)第三方观点:房屋外立面系共有部分,应归全体业主共有和共同管理,王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台,即使王先生享有专有权,也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体,如改变颜色将降低建筑物美观度,故而从维护全体业主利益的角度,王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施,也属全体业主共有和共同管理,王先生无权截短。据此,判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。

根据物业管理条例的:第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且,根据第五十条,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

记者说,王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满,王先生对物业公司也有诸多意见,包括服务、收费等等。但由于小区尚未成立业委会,目前没有办法更换物业公司。如已成立业委会,经业主大会同意,是可以解聘老物业公司,重新选聘新的物业公司的。法官就此案提醒广大业主,与开发商和物业有矛盾,应采取理性方法沟通解决,不理智的举动既不能解决问题,还会扩大矛盾。

案例7:小区9辆车被划伤 物管说承担维修法眼观筑

案例介绍:

事由:停在小区路边的车子,晚上停放时完好无损,第二天清早,车身却出现明显划痕。

昨日,成都科兴南路近郊民居院子里,停放在小区的9辆私家车,同一侧的车身,出现10厘米到1米不等长度的划痕。住户周先生前晚7点将车子停在楼下。昨日清晨6点,他准备开车外出,拉开车门的一瞬间,发现把手下方有一道长约30厘米的划痕,宽不到2毫米。同一侧的另一个门上也有划痕。小区物管公司唐先生说,早上巡查时,发现有车子被划,已通知部分车主。上午10点,有车主前来查看车子,同时和物管商讨解决办法。“小区应该安装监控器嘛!”有车主建议。“这个小区年代比较久,一直没有监控系统。我们3个月前才接手,正在向街道办申请安装监控系统。”保安队队长王先生说,已经报警。王先生说,小区共有9辆车子被划,除其中一辆是车主说自己维修外,其余8辆车子的维修由物管公司承担。同时,他表示,物管公司会加紧安装监控系统工作。

案例分析:

根据物业管理的理论,业主有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。该小区没有安装监控器,是属于物业的过错,应该由物业承担维修责任。非常幸运的是,该小区的物业服务企业,因为业主提出的建议和意见,马上认识到了不足之处,并及时的采取措施,计划安装监控器,这样使业主的权利得到了保障。

同时,根据物业管理条例:第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

案例8:公共设施的主人究竟是谁?法眼观筑

案例介绍:

近日,上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务所引起的矛盾,也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

案例分析:

这类的物业管理纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说,业主们还需提高自身的维权意识,及时发现问题进行解决。

案例9:物业闯入私人住宅强行整改住房法眼观筑

案例介绍:

2005年,某小区业主来访反映,小区管理部在未经业主同意的前提下,派员进入其尚在装修的房屋内,将业主自行安装的窗框拆除并拿走,安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为:小区管理部虽出具了书面整改通知书,但无权擅自闯入私人住宅强行拆除,这种行为严重侵害了业主的利益,管理部人员缺乏最基本的法律常识,同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。

注:1、经有关部门认定,业主安装的窗为违章搭建的构筑物;

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》,但业主表示拒不整改。

案例分析:

1.小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任?

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务,物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先,小区管理部应当审查业主的装修方案,将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司,并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是:在签订协议时,小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如:不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌,改变房屋外部颜色;应考虑楼层楼板承载力;不影响毗邻房屋的安全使用;不影响其他业主的正常使用等等。其次,小区管理部应当按照协议,加强对日常装修现场的巡视和检查,监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为,小区管理部应当及时制止,已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。最后,装修完毕,小区管理部应当进行现场验收,凡有违反装修协议的行为,应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

2.小区管理部是否应对业主的违约(违章)行为承担管理不善的责任?

物业管理公司作为受托实施管理的公司,应当按照《物业管理服务合同》约定,履行相应的管理义务。但是,物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关,因此,物业管理公司是不能采取强制措施的,它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小区管理部向业主提出了整改意见,应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务,对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是,如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务,没有能够及时发现问题并提出建议,也没有及时告知有关部门或业主委员会,物业管理公司就违背了物业管理合同的义务,此时应当承担相应的违约责任。

综上可知,本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观,且没有履行对业主自身行为规范的约定,物业公司是有必要对其进行监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理权限,且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度,使用较为委婉的方法,融管理于服务中,设法得到业主的理解与支持。

案例10:广州幼儿小区游泳池溺亡谁之过?法眼观筑

案例介绍:

9岁幼儿翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池而致溺亡,幼儿父母将开发商及物业管理方起诉法院,法院审理后认为,幼儿父母作为监护人应承担主要责任,物业公司C公司在管理方面存在漏洞,承担二成责任。

汪军(化名)与妻子谢芳(化名)均为广东电白县人,膝下育有二子。2009年9月6日晚,9岁的长子汪大宝和7岁的次子汪小宝进入住所附近的中山市南头镇A小区后,通过翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池。汪大宝先跳入游泳池,因不识水性导致溺水,汪小宝呼叫汪大宝,无人回应后因害怕离开游泳池。当晚11时许,汪大宝被发现,送入中山市广济医院抢救,经抢救无效确认因溺水导致呼吸、循环衰竭死亡。汪军、谢芳认为该小区的开发商B公司及物业管理方C公司需对汪大宝之死负责,遂起诉法院,要求两被告连带赔偿合计530614.5元。

家长开发商各执一词

双方对被告B、C公司对汪大宝溺亡是否有过错各执一词。原告认为,游泳池属无证经营,且游泳池的安全设施、人员及安全管理不到位。B公司为A小区的开发商,但A小区游泳池建设没有向体育监管部门申报。因此,两被告对汪大宝的死亡负有直接的、不可推卸的责任。

B公司称,开发商不是泳池的所有人或管理人,不存在疏于管理的过失责任。受害人之死亡与建筑质量或其他审批手续不齐全不存在任何的因果关系,汪大宝的监护人对其监护失职才是造成汪大宝溺水的原因。

C公司则认为,汪大宝溺水身亡时间是在对泳池检查完后,且是擅自进入泳池的。作为物业管理公司,公司已于泳池原有的各项配套设施的基础上安置了多处安全防范的提示标志,并配套工作人员进行巡逻检查,泳池内也配置了安全员进行安全防范。汪大宝在泳池关闭以后私自进入泳池而致溺水,与公司管理工作无关。

案例分析:

物业公司承担二成责任

市第二人民法院审理后认为,本案基本事实为,汪大宝、汪小宝脱离监护人监护,在A小区游泳池关闭熄灯、救生员撤离后翻越游泳池边的栏杆进入游泳池并最终致汪大宝溺水身亡。汪大宝的父母作为监护人应承担主要责任,物业公司C公司在管理方面存在漏洞,承担二成责任。

A小区为封闭管理小区,C公司在小区门口设有岗亭,岗亭的保安人员应对进入小区人员进行必要管理,汪大宝、汪小宝并非A小区的住户,其二人作为未成年人在没有大人陪同的情况下进入该小区时,C公司在小区门口的保安没进行必要的盘问或者阻拦;当晚汪大宝、汪小宝试图攀爬进游泳池时,C公司工作人员发现后虽制止但没进行必要的盘问或者将其劝阻出小区,C公司对汪大宝之死存在一定过错。综合本案案情,酌定C公司承担2成的赔偿责任,判决C公司赔偿原告9万余元。一审判决后,C公司不服,提起上诉。近日,市中院做出二审判决,驳回上诉,维持原判。

案例11:业委会擅自打官司法眼观筑

案例介绍:

本市东部某小区业委会今年共打了5起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此,业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险,业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭,由法院替业委会做主,讨回公道。

分析:国务院《物业管理条例》规定,谁拥有房地产权证谁就是业主,业主大会是广大业主的权利机构,而业委会则是一个执行机构,它既不是企业法人,也不是群众自治组织,它无权作出任何重大决议,包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照法律法规的规定,得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。

案例分析:

目前,在本市一些小区,有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼,有一个小区业委会一年里共打了8起官司,输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而大多在征询意见时往往写上这么一句话:如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会,则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定:投票表决有3种,即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票的头上。

案例12:客户欠租 物管应该怎么做法眼观筑

案例介绍:

某高级商务办公楼内有一本地公司--A公司,其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展,反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担,一年多以后,欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内,如果A公司仍不付清欠款的话,将不得不采取必要措施中止部分服务的通知,A公司对此未做出任何反应,也没有能力做出反应。期限到了,物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利,遂双方引起纠纷。

案例分析:

1、物业项目在招租招商过程中,要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研,尽可能避免可能出现的风险。

2、一般情况下,对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准则》规定:对欠租人先进行书面催租,如果没有得到有效回应,则以书面形式说明期限,并采取措施,这类措施的实施要坚决有效,要有层次,要能够解决问题,并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。

3、个别情况下,也要体谅某些租户,特别是那些"质地较为优良"的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难,不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免,在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。

4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核,但仅仅通过律师审核是不够的,如果有条件,最好能够征询一下物业管理专家们的意见。

案例13:失窃导致的责任纠纷

案例介绍:

2009年,昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,约定物业公司应承担保安义务,包括对小区进行封闭式管理、24小时保安巡逻值班,确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年11月17日,该业主家中失窃,该业主认为这是物业公司未履行保安义务,提供物业管理服务有瑕疵造成的,故向物业公司提出索赔。物业公司认为其已经尽其所能提供了物业管理服务,不应承担赔偿责任,且业主家中究竟是否失窃、损失多少无法确定,故拒绝了业主的索赔要求。因双方各执一词,协商未果,业主遂向人民法院起诉,要求物业公司赔偿其因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑,一个看似简单的案件,如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”,还是要求业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥协做法,按照所谓“公平分担”的原则,让物业公司承担了赔偿部分损失的责任。

案例分析:

本文认为,让业主完全承担举证责任,只能是导致业主败诉,有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性,应本着公平与诚信原则合理分配举证责任。物业管理是一个过程,该过程很难再现和证明,因此,不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上,业主主张物业公司的服务不达标,应首先提供必要的证据,使举证责任发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运用所有的证据材料进行分析判断,并形成自己的内心确信。就上面的案例来说,业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡逻值班的义务,并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小区登记簿、保安交接班记录等书证,由法院综合这些证据进行判断。

案例14:没签订物业合同被判缴纳物业费案。法眼观筑

案例介绍:

艾某经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日,小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院,要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由,拒交物业费。

审判结果:中法认为,艾某作为业主,物业服务合同对其具有约束力,其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次性给付物业公司物业管理费3611元。

案例分析:

《物业管理条例》规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按照实际发生的服务的价格向物业公司交纳相应的费用。

当前,物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司,从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍,新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。

案例15:保安半夜进民宅物业公司被判赔法眼观筑

案例介绍:

北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒,立即起床并打开卧室的门,发现有人已走到客厅和卧室过道处,这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭,并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界,尤其是在居民和物业管理界引起了强烈震动和激烈争论。

法院认为,张先生夫妇身为业主(住户),与物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全,维护业主的利益是物业管理公司的职责。但在履行职责时应注意采取适当合理的方式,如果措施不当侵害了业主的权利,应承担相应的法律责任。物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间,其自称因为房门虚掩,为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而按照《住户手册》规定,遇此紧急情况其既不与业主家电话联系,又未请公安人员见证,该行为是不符合有关规定的,侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先生夫妇深夜熟睡之机闯入,给张先生夫妇带来了一定的精神刺激,影响了生活,应该就此不当行为承担责任。因该保安员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利,故由物业公司承担责任。

问题:

1、物业公司保安进入居民住宅,是否属于违纪?

2、遇到保安进入居民住宅问题,物业公司如何处理?

3、张先生夫妇把物业公司告上法庭,法庭如何判决?

案例分析:

按惯例和法律法规规定,任何个人和单位是不能私入民宅的,否则被视为侵犯。但是也有例外,因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务,须保护服务范围的财产安全,维护服务范围的正常秩序,做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。并且据调查,物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开,在经按铃房内无反应的可疑情况下,他才进入房内进行检查,完全是在履行职责,是对张先生夫妇的安全负责。

根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度,保安当时不可能掌握张先生家的钥匙,而张先生没有任何物品丢失,也无门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下保安入室没有违法,只属于违纪行为,因为公司的《住户手册》规定,保安员在社区内作24小时巡逻,如遇紧急情况,应按登记的电话号马联系有关住户并立即通知公安部门或消防等部门,如无法联系有关住户时,即邀请公安人员或消防人员开启正门,进入单元审查事故情况,并做适当处理。

案例16:业主擅自堵排水口法眼观筑

案例介绍:

因排水管道不畅,而使业主室内受损的责任由谁承担?提要:楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死

甲小区某号602室由被告华某承租,502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台,因该阳台排水口已封死,积水无法排出,沿602室周围墙角深入502室,致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿,但因被告华某与物业管理公司相互推诿,原告王某遂诉讼至法院。

案例分析:

对于此案,法院审理经审理判定:

1、物业管理公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通,致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内,造成原告财产损失,对此,物业管理公司应承担主要责任。

2、华某未经物业公司同意,擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死,使阳台的积水无法从排水管及时排出,加重了原告的财产损害。为此,华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。

案例17:业主与业主直接对簿公堂法眼观筑

案例介绍:

王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

案例分析:

王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。

目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

案例18:超时诉讼时效法院不支持物业费支付案法眼观筑

案例介绍:

杨林华在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、水费后,不再交纳任何费用。2007年7月19日,杨林华所属的华新国际诉至沈河区人民法院,请求法院判令杨华林给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和税费。

原审法院判决杨华林应给付华新国际1997年12月的物业管理费、采暖费和水费。宣判后,双方均不服原审判决,向沈阳中法提起上诉。

审判结果:沈阳中法认为,华新国际向原审法院起诉的时间是22004年7月19日,而其所请求的杨林华应支付拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止,支付拖欠的采暖费分别是1998至1999年度,2002年至2004年度。华新国际应该在得知自己的权利受侵害后的两年之内起诉。对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定。最后法院判决杨林华只需支付2002年以后i的费用。

案例分析:

我国《民法总则》规定了诉讼时效制度,如果在法定期限内不行使权利,将导致权利的丧失或权利的减损。物业合同适用诉讼时效的规定。

案例19:业主私自搭建房屋法眼观筑

案例介绍:

邱先生在某小区购买了一套商品房,并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间,严重影响了小区的安全和整体形象,其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建,但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知,但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。

法院认为,物业公司对小区内的违章搭建行为,其职责和义务是进行劝阻、制止,法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼,按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》,其权利义务应由业主承受,物业公司并非该临时公约的权利义务相对人,也不是相关权利义务的承受主体。因此,当有业主未遵守公约承诺时,应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼,物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。

案例分析:

住在顶层或靠近其他公共空地的业主,经常会往公共空间打主意,改造公共用地并占为己有,不仅影响了小区的整体景观形象,也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止,制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门,也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。

案例20:装修管理案例分析法眼观筑

案例介绍:

某小区物业管理处规定,装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭,以便装修管理人员随时检查。一天,管理处工作人员在例行巡查过程中,见一装修户房门虚掩未锁,内有施工的声音,于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟,并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工,同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久,业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅,并且非法滞留施工人员,侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。

注:

1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。

2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定,要对其作出相应的处罚。

案例分析:

1、本案例中物业管理工作人员的行为,似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务,制止违规装修行为,消除安全隐患,维护广大业主的共同利益,从表面看好象是合情、合理、合法的。可是,本案例中物业管理工作人员以装修管理为由,在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定,侵犯了业主的合法权益,确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后,按照相关法规的规定,将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项,发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等),并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节,不构成所谓的“非法滞留”。当然,如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况,物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权,不能对施工单位“作出相应的处罚”。

4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务,因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件,这是业主的权利(在不违章的情况下)。

案例21:早期介入越早越好法眼观筑

案例介绍:

某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区,随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入,本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念,专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组,深入项目工地,查阅扩初设计方案和其它设计资料,与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致,很快拿出了早期介入工作计划和工作方案,经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中,立下“两会一单”制度,坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会,从保障业户的未来利益、有利于物业销售和售后物业管理出发,先后发出工作联系单25张,对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议,其中大部分意见或建议被发展商采纳,既提高了工程质量,又降低了工程成本,还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外,项目组还配合“开发商”拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件,组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。由于“开发商”站得高、看得远,物业管理公司服务理念正确、关系处理得当,充分发挥了自身的优势,使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了一边小区施工,一边业户入伙,物业管理服务从高起点出发,向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘,各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为:物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的,而且介入越早越好,这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。

案例分析:

本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性,我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司,还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。

物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先,作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次,开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。另外,开发商需要一个事业上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事业,开发销售更多更好的楼盘,而不是西瓜芝麻样样要,到头来,芝麻沾手西瓜溜掉。物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处,避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼与遗憾。同时,物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。

物业管理的早期介入对房产开发与物业管理的行政主管部门来说也是值得重视的管理环节。行政主管部门需要培育与规范市场,希望房产开发公司开发建设越来越多的优质楼盘,希望物业管理公司为业户提供越来越好的优质服务,希望房产开发公司与物业管理公司优势互补,而物业管理的早期介入正好是一个理想的结合点,因此,推广和倡导物业管理的早期介入无疑对这两个相关行业的健康发展将起到积极的作用。

案例22:业主住房被盗,物业公司应否赔偿法眼观筑

案例介绍:

某小区业主李某,上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾,房内的财物损失上万元,盗贼已经逃之夭夭,负责小区安全的保安没能提供有力的线索,门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为,物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理,自己交纳了物业管理费,自己住宅的安全却没有得到保护,于是将物业管理公司告上了法庭。不久,在警方全力追查下,盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。

案例分析:

这几年因财产被盗业主被杀,把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见,司法界对此观点各异,争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定,即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中,未能破的案例更多,《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明确,是仅仅对公共设施设备的管理,还是负有保护业主人身财产安全之责;其次,什么样的服务就应当获得什么样的报酬,权利义务应当对等。物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用;第三,承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提,只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀,物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务,只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。

本案例因为有窃贼的供词,所以过错责任非常明晰。法庭认为,物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理,而小区的一处侧门却没有锁上,小区的物业管理公司没有很好地履行职责,属于违约行为,而这与李某的失窃有直接的因果关系,应该赔偿李某相应的损失。

解决方法

物业管理公司出现安全方面的问题,其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害,另一方面还要进行经济赔偿,名利双失。因此,在物业管理实践中,安全管理就显得极为重要。

物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作:保安队伍的建设;安全管理制度的制定和落实;日常的监督和巡查;电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全,树立物业管理公司的良好社会形象。

    王劲夫 法学学士、四川蓉城律师事务所合伙人、执业律师(执业证号:22012001111120)、成都市优秀青年律师、劳动争议仲裁员、人事争议仲裁员、成都劳动律师网站长兼首席律师。尤擅长劳动和社会保障、人事争议、损害赔偿(工伤、学生伤害、交通事故、医疗损害、一般人身损害等)、企业管理制度和公司股权结构治理、建筑施工等律师业务。
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4、决定聘请律师时,应当注意查验律师执业证、律师事务所执业许可证,并一定到律师事务所办理委托手续和交纳律师费,避免上当受骗。

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